Thời gian gần đây tại thị trấn Chơn Thành, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước là một trong những tỉnh nằm trong “tâm” sốt đất vừa qua nên việc phân lô bán nền đất nông nghiệp xảy ra như một “loại dịch”. Dù diễn ra công khai nhưng chính quyền địa phương không hề có biện pháp chấn chỉnh xử lý kịp thời. Vấn nạn phân lô bán nền trên đang diễn ra rất phổ biến trên địa bàn huyện Chơn Thành, Bình Phước.
Coi chừng rủi ro
Tìm hiểu được biết, dự án này có tên gọi Nam Thịnh Phát Center, nằm trên khu đất có diện tích khoảng trên 3ha, tọa lạc tại khu phố Trung Lợi, thị trấn Chơn Thành, huyện Chơn Thành (Bình Phước). Mặc dù hạ tầng chưa được hoàn thiện, chưa đủ điều kiện để mở bán, thế nhưng dự án Nam Thịnh Center hiện vẫn đang được chào bán nhằm huy động vốn một cách rầm rộ. Liệu việc rao bán nói trên có đúng luật? Theo PV ghi nhận thực tế dự án trên vẫn chỉ là bãi đất trống nhưng Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Thiên Phát (Công ty Thiên Phát – địa chỉ tại số 96/17 Đặng Thùy Trâm, phường 13, quận Bình Thạnh, Tp. HCM) cùng một số đơn vị phân phối bất động sản khác lại đang rao bán rầm rộ, nhiều trang website, nhân viên môi giới đã chào mời khách đặt tiền mua nhà dù quá trình thi công mặt bằng chưa hoàn thiện, khiến các nhà đầu tư cảm thấy bất an.
Công ty Thiên Phát mở bán rầm rộ dự án Nam Thịnh Phát Center
Ngày 26/7 mới đây, đơn vị này còn tổ chức buổi lễ mở bán với quy mô hoành tráng ngay tại thửa đất đang được rao bán. Đáng chú ý, địa điểm diễn ra lễ mở bán chỉ nằm cách UBND huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước vài trăm mét nhưng chính quyền địa phương không hề hay biết.
Trong vai khác hàng có nhu cầu mua đất tại dự án Nam Thịnh Phát Center tại đây những nhân viên môi giới của đơn vị này cho hay, diện tích mỗi lô đất từ 250m2 đến 300m2, có giá dao động khoảng trên dưới 1 tỷ đồng. Nếu khách hàng quyết định mua đất nền dự án, nhân viên công ty sẽ ghi phiếu thu và khách hàng đặt cọc trước với Công ty Thiên Phát 100 triệu đồng/lô. Số tiền này sẽ chuyển thành tiền mua lô đất sau khi công chứng, sang tên sổ đỏ và khách hàng thanh toán nốt số dư còn lại.
Bên trong“Dự án Nam Thịnh Phát” được rao bán rầm rộ chỉ là đất bãi đất trống
Trả lời về các văn bản pháp lý liên quan đến đất của dự án này, một nhân viên môi giới cho biết, hầu hết các lô đất thuộc các block chào bán đều được các khách hàng đặt cọc trước để giữ chỗ. Hiện nay, các lô đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên chỉ trong vòng 6 tháng tới sẽ ra sổ cho khách. Mọi thủ tục chuyển nhượng, nhân viên sẽ đứng ra giải quyết nhanh, gọn.. Cùng với đó là những cam kết bằng miệng rằng phía công ty và chủ đầu tư sẽ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian sớm nhất.
Sơ đồ phân lô do nhân viên Công ty Thiên Phát cung cấp cho khách hàng.
Không chỉ có vậy, theo quan sát của PV, thực tế có những “giao dịch ảo” do những nhân viên của công ty Thiên Phát “tự biên tự diễn” nhằm đánh vào tâm lý hùa theo số đông của khách hàng. Bên cạnh đó, mỗi nhân viên của công ty đều được phân công “kèm” một khách hàng để thúc giục khách hàng nếu không nhanh tay sẽ mất cơ hội. Có lẽ vì những lý do này mà rất nhiều khách hàng đã bỏ hàng trăm triệu đồng để xuống tiền dự án này.
Không có dự án Nam Thịnh Phát Center: Khi PV liên hệ với cơ quan chức năng của địa phương thì được biết, trên địa bàn thị trấn Chơn Thành, huyện Chơn Thành (tỉnh Bình Phước) khẳng định không hề có dự án nào mang tên Nam Thịnh Phát Center. Và tính đến thời điểm hiện tại, cũng chưa có dự án phân lô, bán nền nào đủ điều kiện để mở bán.
Hợp đồng đặt cọc của Công ty Thiên Phát với khách hàng
Cụ thể, ngày 30/7/2020 PV đã có cuộc gặp với Chủ tịch UBND thị trấn Chơn Thành – ông Trịnh Quang Trung. Trong quá trình trao đổi, ông Trung khẳng định trên địa bàn hiện nay không có dự án khu dân cư nào có tên Nam Thịnh Phát Center. Ông Trung cũng cho biết thêm, sau khi nhận được thông tin phản ánh về vụ việc trên, UBND thị trấn đã phối hợp cùng các phòng ban có liên quan của huyện Chơn Thành đến vị trí khu đất để nắm bắt tình hình. Hiện tại chưa có nội dung chính thức để trả lời.
Có thể thấy thời gian gần đây, không ít trường hợp người dân bị lừa đảo, mất tiền khi đầu tư vào các dự án phân lô, bán nền “ma” do chủ đầu tư tự vẽ ra. Thậm chí tại nhiều địa phương đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm vẫn bị các “ông trùm” lách luật phân lô, bán nền, chuyển nhượng đất khi chưa đủ điều kiện, cơ sở pháp lý.
Việc một dự án còn nhiều ngổn ngang, thậm chí còn chưa hoàn thành xong phần hạ tầng mà Công ty Thiên Phát để cho các đơn vị kinh doanh rao bán rầm rộ như vậy liệu có đang đẩy rủi ro về phía khách hàng, nguy cơ khách hàng phải nếm “trái đắng” khi mua đất tại dự án này là hoàn toàn có thể xảy ra….
Để ngăn chặn tình trạng trên, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. Điều này đã giúp cho các địa phương có thêm chế tài để xử lý “mạnh tay hơn” nhằm tránh những rủi ro cho người dân.
Liệu rằng Nam Thịnh Phát Center có phải là “dự án ma” hay không? Chưa rõ thời gian tới UBND xã An Viễn và huyện Trảng Bom có biện pháp chấn chỉnh, ngăn chặn việc phân lô bán nền trên đất nông nghiệp đang tồn tại ở địa phương mình hay không? Và các cơ quan chức năng có liên quan sẽ làm rõ vấn đề này như thế nào? Chưa rõ thời gian tới thị trấn Chơn Thành, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước có biện pháp chấn chỉnh, ngăn chặn việc phân lô bán nền đang tồn tại ở địa phương mình hay không? Để tránh rủi ro, thiết nghĩ UBND huyện Chơn Thành cùng các Sở ban nghành có liên quan nhanh chóng vào cuộc để làm rõ.
| Quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án phân lô bán nềnVấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, theo đó thì chủ đầu tư sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức phân lô bán nền cần phải đáp ứng những điều kiện như sau:
– Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất. – Dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. – Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực với thửa đất sẽ chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người mua. – Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; – Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). – Dự án không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. – Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Mức xử phạt đối với hành vi chuyển nhượng dự án phân lô, bán nền khi chưa đủ điều kiện Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định: “Điều 21. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 1. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPhoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPnhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau: c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; 2. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phần lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tạikhoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau: c) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; |
PV
